Основные моменты, на которые обязательно надо обратить внимание при проведении переговоров:
1. Базовая арендная плата (БАП). Обычно в первом приближении, потенциальному арендатору предоставляется стоимость квадратного метра в год, и без НДС. Например: 80 000 рублей за кв м год, без НДС.
2. Стоимость эксплуатации. Прибавляется к БАП и, как правило, малоподвижна в процессе переговоров, так как по сути- это стоимость технического обслуживания торгового центра, уборки общих зон, вывоза мусора, охраны, хоз. службы и т. д. В среднем, от 5000 рублей, без НДС за кв .м. в год.
3. Маркетинговый платеж. Также прибавляется к БАП и означает ту сумму, которую ТЦ планирует затратить на привлечение и удержание нужного рублей за кв м в год без НДС.
Хочу обратить внимание, что сумма ежемесячного платежа будет рассчитываться так: БАП + Эксплуатация+ Маркетинг*1,18 (НДС) /12 месяцев*кол-во метров.
Например: 60 000 руб+ 5000 руб +1000 руб *1,18/12* 50 кв м = 324 500 рублей в месяц.
4. Индексация. Обязательно к обсуждению процент ежегодной индексации. В зависимости от успешности вашего диалога, может составлять от 7 до 12%. Обычно применяется со 2-го года аренды.
5. Арендные каникулы. Вы вправе просить арендные каникулы на время проведения ремонтных работ и подготовки магазина к открытию. Обычно это от 20 до 45 дней. Откроетесь раньше- работаете эти дни без аренды.
6. Депозит. Торговый центр попросит у вас внести депозит минимум за 1−2 месяца (первый и последний месяцы аренды), могут попросить и больше, но это всегда вопрос переговоров.
7. Срок заключения договора. Вам могут предложить 3 варианта срока заключения договора: 11 месяцев, 3 года и 5 лет. Оптимально- заключать на 3 года или 5 лет, тк такие договора регистрируются (Вы, кстати, заплатите госпошлину за регистрацию). Заключение договора на 11 месяцев — очень высокий риск для арендатора. Если по истечении срока аренды, Арендодатель поднимет в разы арендную ставку и вы вынуждены будете съехать — вложения в открытие магазина вам никто не компенсирует.
8. Условия расторжения договора. Зачастую, типовые договоры, предоставляемые нам торговыми центрами, не предусматривают возможности их расторжения со стороны арендатора до истечения срока действия. На это обязательно стоит обратить внимание и не заключать «кабальных» договоров. Оптимально договориться о взаимном предупреждении о намерении расторгнуть договор за фиксированное количество дней (30 -90 дней).
9. Штрафы. В договоре обязательно будут прописаны штрафы, при первом приближении — это могут быть совершенно неподъемные суммы. Торгуйтесь, штрафы реально снизить раз в 10, а некоторые и вовсе отменить.
10. Процент с оборота. Предположим, вам несказанно повезло, и вы оказались именно тем брендом, которого так не хватало торговому центру и он согласился договориться с Вами о проценте от оборота. Для вас это — наилучший вариант, так как выводит Ваш бизнес-план в режим низкого риска (разве что в ТЦ совсем нет покупателей). О каком проценте может идти речь? Нормально, договаривать от 10% до 15% от оборота, выше — дорого для вас, ниже — не согласится ТЦ.
11. Рекламные возможности. Момент заключения договора, как нельзя лучше подходит для обсуждения рекламных возможностей, которые обычно стоят очень дорого, но сейчас вам, как новичку, могут быть предоставлены по специальной цене или бесплатно.
Справедливости ради, надо сказать, что сейчас многие торговые центры более охотно идут на диалог с российскими дизайнерскими брендами, выделяя их в отдельный пул арендаторов и готовы предоставлять льготные условиях и преференции, что еще 2 года назад еще не было возможным и дизайнеру было очень сложно договорится о предоставлении торговой площади.
Статья подготовлена по материалам лекции Станиславы Нажмитдиновой для курса
«Как открыть свой магазин в современных условиях»
